Calcul de vétusté et décompte du dépôt de garantie

Comment se calcule la vétusté, concrètement

Trois étapes, toujours les mêmes, et c'est la première qu'on saute le plus souvent.

1. Chiffrer le coût réel de remise en état avec un devis ou une facture. Pas une estimation de coin de table : le bailleur doit justifier chaque retenue par une pièce.
2. Calculer le coefficient de vétusté : (années d'occupation − franchise) × taux d'abattement annuel. La franchise est la période de début pendant laquelle on ne compte aucune usure.
3. Répartir : la part de vétusté reste au bailleur, le locataire paie le reste. Sur la plupart des grilles, une part résiduelle (souvent 10 %) reste toujours due par le locataire, même sur un élément en fin de vie théorique.

Le tableau des durées de vie : à lire avec précaution

Voici les valeurs que l'outil pré-remplit. Elles correspondent aux barèmes de type « grille OPAC », les plus repris dans les grilles annexées aux baux. Ce ne sont pas des chiffres légaux. Aucune grille officielle n'est publiée par l'État, et les grilles issues des différents accords collectifs divergent.

Un mot sur un choix qu'on a fait dans l'outil : les trois paramètres sont éditables, et ce n'est pas de la coquetterie. Selon la grille retenue, une peinture de 5 ans est vétuste à 45 % (franchise 2 ans) ou à 60 % (franchise 1 an). Sur un devis de 1 000 €, l'écart entre les deux grilles est de 150 € — pour le même mur. D'où l'intérêt d'annexer une grille au bail le jour de la signature plutôt que d'en débattre le jour du départ.

Vétusté ou dégradation ? Six cas tranchés

La ligne de partage : le temps et l'usage normal relèvent de la vétusté et restent au bailleur ; la négligence, le choc et le défaut d'entretien sont des dégradations imputables au locataire.

Deux nuances que les tableaux tout faits oublient. D'abord, une dégradation reste soumise à l'abattement de vétusté : la brûlure de cigarette sur une moquette de 6 ans ne se facture pas au prix du neuf (voir l'exemple 2 ci-dessus). Ensuite, la charge de la preuve pèse sur le bailleur : c'est à lui de démontrer que la détérioration vient de la négligence du locataire, et pas de l'usure normale.

Ce que dit le texte

• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 — définit la vétusté comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». Il prévoit que les parties peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté issue d'un accord collectif de location. C'est une faculté, pas une obligation : sans grille annexée au bail, aucun barème ne s'impose.
• Loi du 6 juillet 1989, article 22 — encadre le dépôt de garantie, ses délais de restitution et la pénalité de retard.
• Loi ALUR du 24 mars 2014 — a introduit le renvoi à la grille de vétusté et imposé le formalisme de l'état des lieux.
• Article 1731 du Code civil — s'il n'y a pas d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Autrement dit : pas d'état des lieux d'entrée, pas de retenue. C'est le bailleur qui perd.

Dépôt de garantie : délais, justificatifs, pénalité

Une fois le décompte fait, encore faut-il le notifier dans les temps.

• 1 mois pour restituer le dépôt si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée.
• 2 mois si des retenues sont opérées.
• Justificatifs obligatoires : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, devis ou factures de travaux, constat de commissaire de justice le cas échéant. Une retenue sans pièce est contestable.
• Pénalité de retard : le montant à rendre est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
• En cas de blocage : la commission départementale de conciliation est gratuite et se saisit avant d'aller devant le juge.

Sources : service-public.gouv.fr — Dépôt de garantie, décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Questions fréquentes

La grille de vétusté est-elle obligatoire ?

Non. Le décret n° 2016-382 permet au bailleur et au locataire de convenir d'une grille de vétusté issue d'un accord collectif de location, généralement annexée au bail à la signature. En l'absence de grille, aucun barème ne s'impose et l'abattement se discute au cas par cas.

Qui paie la vétusté, le bailleur ou le locataire ?

Le bailleur. La vétusté est l'usure normale du logement liée au temps et à un usage normal : elle fait partie des charges du propriétaire et ne peut pas être retenue sur le dépôt de garantie. Le locataire ne répond que des dégradations qui lui sont imputables.

Comment calculer le coefficient de vétusté ?

Coefficient de vétusté = (années d'occupation − franchise) × taux d'abattement annuel. Exemple : une peinture après 5 ans, avec une franchise de 2 ans et un taux de 15 %/an, donne (5 − 2) × 15 % = 45 % de vétusté. Sur un devis de 1 000 €, 450 € restent au bailleur et 550 € au locataire.

Qu'est-ce que la franchise dans une grille de vétusté ?

La franchise est la période initiale, exprimée en années, pendant laquelle aucun abattement n'est appliqué. Un élément neuf est réputé ne pas s'user pendant cette période. Elle va généralement de 1 à 5 ans selon l'élément et la grille retenue.

Qu'est-ce que la part résiduelle ?

C'est le pourcentage minimum qui reste à la charge du locataire même sur un élément ayant dépassé sa durée de vie théorique, souvent 10 %. Elle plafonne le coefficient de vétusté : avec une part résiduelle de 10 %, l'abattement ne peut pas dépasser 90 %.

La vétusté s'applique-t-elle aussi aux dégradations volontaires ?

Oui. Même sur une dégradation clairement imputable au locataire, le bailleur ne peut pas facturer le remplacement au prix du neuf si l'élément était déjà partiellement amorti. L'abattement de vétusté s'applique au coût de remise en état.

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?

Un mois maximum si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois si des retenues sont justifiées. Passé ce délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Que se passe-t-il s'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée ?

L'article 1731 du Code civil présume alors que le locataire a reçu le logement en bon état. Le bailleur ne peut donc quasiment rien retenir, faute de point de comparaison. C'est la raison la plus fréquente de perte d'un litige sur le dépôt de garantie.

Le calcul de cet outil est-il opposable au bailleur ou au locataire ?

Non. Il applique les paramètres que vous saisissez et sert de base chiffrée pour une discussion ou une commission de conciliation. Si une grille est annexée à votre bail, c'est elle qui fait foi : saisissez ses valeurs dans le calculateur.

Faites d'abord un état des lieux qui tient

Ce calcul ne vaut que si vous pouvez comparer la sortie à l'entrée, ligne par ligne. Sans état des lieux d'entrée précis, l'article 1731 du Code civil joue contre le bailleur et le décompte ci-dessus n'a plus de base. Et à la fin du bail, c'est l'état des lieux de sortie qui fixe les écarts à chiffrer.