État des lieux d'entrée : ce qui se joue le jour de la remise des clés

Mis à jour en septembre 2026 · loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 3-2), décret n° 2016-382, Code civil art. 1731

Quand et avec qui

L'état des lieux d'entrée s'établit à la remise des clés, en présence des deux parties — le bailleur (ou son mandataire, souvent l'agence) et le locataire. C'est ce qu'on appelle un état des lieux contradictoire : chacun voit ce qui est noté et signe. Il est joint au bail et remis en autant d'exemplaires que de parties.

Il est obligatoire pour toute location de résidence principale, vide ou meublée. Faute d'état des lieux d'entrée, le Code civil (article 1731) présume que le locataire a reçu le logement en bon état — sauf si c'est le bailleur qui a fait obstacle à son établissement. Autrement dit, l'absence d'état des lieux joue presque toujours contre le locataire.

Qui paie ?

Fait à l'amiable entre bailleur et locataire, l'état des lieux ne coûte rien à personne. S'il est réalisé par un professionnel mandaté par le bailleur (agence, gestionnaire), la part que le locataire peut se voir facturer est plafonnée à 3 € par m² de surface habitable ; le reste est à la charge du bailleur. Si les parties ne s'entendent pas, l'une d'elles peut faire appel à un commissaire de justice : les frais, réglementés, sont alors partagés par moitié (voir état des lieux par huissier).

La méthode, pièce par pièce

1. Suivez toujours le même ordre : de la porte d'entrée vers le fond du logement, puis sol, murs, plafond, menuiseries, électricité, chauffage, équipements. Vous refaites le même parcours à la sortie.
2. Décrivez ce qui est en bon état aussi. « Bon état » écrit en toutes lettres est une information ; une case vide n'en est pas une.
3. Précisez chaque défaut : nature, emplacement, taille. « Éclat d'émail de 1 cm au bord de la baignoire, côté robinet » tiendra ; « baignoire abîmée » ne tiendra pas.
4. Testez : robinets, chasse d'eau, prises, interrupteurs, volets, plaques, four, VMC. Un équipement qui ne fonctionne pas se note le jour J.
5. Photographiez les défauts et rattachez chaque photo à sa ligne. Une photo non rattachée à une description écrite prouve peu de chose.

Compteurs, clés, équipements : les oublis classiques

• Les compteurs : eau froide, eau chaude, électricité (heures pleines et heures creuses), gaz. Relevez l'index et le numéro du compteur. C'est ce relevé qui départage les consommations entre l'ancien et le nouvel occupant.
• Les clés : nombre exact par type — porte d'entrée, boîte aux lettres, immeuble, cave, garage, badges et télécommandes. Il faudra rendre le même nombre à la sortie.
• Le chauffage : type d'installation, date du dernier entretien de la chaudière (demandez l'attestation), état des radiateurs.
• Le détecteur de fumée : présent, testé devant les deux parties. Il est obligatoire, et son entretien incombe ensuite à l'occupant.

Après la signature : le délai de dix jours

La loi laisse au locataire une seconde chance : dans les dix jours qui suivent l'état des lieux d'entrée, il peut demander au bailleur de le compléter (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Pour les éléments de chauffage, le délai court pendant le premier mois de la période de chauffe — on ne découvre un radiateur froid qu'en octobre. La demande se fait par écrit, idéalement par lettre recommandée ; si le bailleur refuse, la commission départementale de conciliation peut être saisie.

Préparer la sortie dès l'entrée

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Questions fréquentes

Le trio du bailleur