État des lieux avec photos : ce qui est recevable, ce qui ne l'est pas

Dernière mise à jour : juillet 2026

Une photo seule ne prouve rien

Commençons par ce qui fâche : un état des lieux composé de 100 photos et de zéro description écrite n'est pas conforme. Le décret n° 2016-382 impose une description du logement et de ses équipements. La photo, elle, est une faculté : son article 2 permet d'illustrer d'images les descriptions portées au document. Permet. Personne ne peut vous l'imposer, et personne ne peut s'en servir pour se dispenser d'écrire « peinture du mur nord : traces d'humidité sur 40 cm ».

C'est important parce que le marché raconte l'inverse. Des apps vendent la photo comme une preuve magique et « infalsifiable », puis expliquent trois paragraphes plus bas qu'une photo seule ne vaut rien. Les deux affirmations ne peuvent pas être vraies en même temps.

En résumé : la photo est une annexe qui illustre une description écrite. Jamais l'inverse. Un cliché sans légende, sans date certaine et sans signature des deux parties ne vous servira à rien devant une commission de conciliation.

Les 3 conditions pour qu'une photo soit opposable

Une photo devient exploitable en cas de litige quand elle réunit ces trois éléments, cumulativement :

1. Une légende qui identifie précisément la pièce et l'élément photographié. « Cuisine — plan de travail » et non « IMG_4471.jpg ». Sans légende, personne ne peut rattacher le cliché à une ligne de la description : la photo flotte, elle ne prouve rien.
2. Une date identique à celle de la remise des clés. Une photo prise trois jours après l'entrée dans les lieux documente l'état du logement trois jours après l'entrée — pas à la remise des clés. L'écart suffit à la contester.
3. La signature des deux parties sur l'annexe photo elle-même, pas seulement sur le corps de l'état des lieux. Une annexe non signée est une pièce que vous avez produite seul. Le locataire n'a rien reconnu.

Et chaque partie repart avec son exemplaire de l'annexe. Des photos conservées uniquement par le bailleur, c'est un album de vacances.

Ce que la photo prouve vraiment : elle renverse une présomption

Le mécanisme juridique mérite d'être compris, parce qu'il change ce que vous devez photographier. L'article 1353 du Code civil pose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En face, l'article 1731 du Code civil pose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives — et doit le rendre tel, sauf preuve contraire.

Conséquence directe : si vous êtes locataire et que le logement est abîmé à votre arrivée, c'est vous qui avez intérêt à ce que ce soit écrit et photographié. La photo ne crée pas la présomption, elle sert à la renverser. Un locataire qui signe un état des lieux d'entrée « bon état partout » sans réserve ni cliché vient de s'engager à restituer un logement en bon état qu'il n'a jamais reçu en bon état.

Si vous avez signé trop vite, tout n'est pas perdu : l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 vous laisse dix jours à compter de l'établissement de l'état des lieux d'entrée pour demander au bailleur de le compléter. En cas de refus, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Faites-le par écrit, avec vos photos. Passé ce délai, une photo produite après coup pèse beaucoup moins lourd : rien ne prouve qu'elle correspond à l'état constaté le jour de la remise des clés.

Le piège que personne ne documente : WhatsApp efface la date

L'argument « nos photos sont horodatées par les métadonnées EXIF » s'effondre en pratique dès le premier partage. WhatsApp, Messenger, iMessage et la plupart des messageries recompressent les images et suppriment les données EXIF. Vous envoyez vos 40 photos d'état des lieux au propriétaire par WhatsApp : il reçoit 40 fichiers sans date de prise de vue, sans modèle d'appareil, redimensionnés. La date de fichier qui reste, c'est celle de la réception.

Ce qui préserve l'EXIF : l'envoi en pièce jointe d'un email, un transfert de fichiers (WeTransfer et équivalents), une copie directe depuis le téléphone, ou l'option « fichier / document » plutôt que « photo » sur WhatsApp. Ce qui le détruit : le partage photo classique des messageries, une capture d'écran, un passage dans un filtre ou une retouche.

Notre position : ne faites pas reposer votre dossier sur l'EXIF. Faites-le reposer sur ce qui a été contradictoirement signé le jour J — une annexe photo légendée, datée, signée des deux parties. C'est plus solide qu'un champ de métadonnées que le premier partage écrase.

Quoi photographier : la checklist calquée sur la description

Notre générateur note 8 éléments par pièce, et c'est exactement le découpage à suivre pour vos photos : sols, murs, plafond, portes, fenêtres, électricité, plomberie, chauffage. La règle est simple et évite de partir dans une séance de 200 clichés inutiles :

• Une photo pour chaque ligne notée « Moyen » ou « Mauvais », cadrée sur le défaut, plus un plan large qui situe le défaut dans la pièce. C'est la seule règle qui compte : on photographie ce qui est décrit comme dégradé.
• Les trois compteurs (eau, électricité, gaz), index lisible. C'est là que les litiges de régularisation naissent, et un index photographié se conteste mal.
• Les clés remises, étalées, en une photo. Le nombre de doubles est un classique du désaccord de sortie.
• Les points chers : plaque de cuisson, robinetterie, joints de douche, tableau électrique, chaudière, parquet aux zones de passage, encadrements de fenêtres.
• Les éléments notés « Bon » ne méritent une photo que si l'un des deux camps a un doute. Un logement neuf entièrement photographié, c'est du temps perdu.

Le chiffre de « 50 à 100 photos pour un appartement » qui circule correspond à un logement photographié intégralement, élément par élément. C'est défendable pour un bailleur qui gère plusieurs lots. Pour un particulier qui loue son deux-pièces, une photo par ligne dégradée plus les compteurs est très largement suffisant — et beaucoup plus lisible pour un juge que 90 clichés sans hiérarchie.

La règle des angles identiques entrée / sortie

C'est le point le plus négligé. Une photo de sortie ne prouve une dégradation que si elle est comparable à celle d'entrée. Cadrage différent, lumière différente, distance différente : la comparaison devient discutable, et un locataire de bonne foi la discutera.

Le protocole tient en trois gestes, et il doit survivre trois ans :

1. Notez le point de prise de vue dans l'observation écrite, pas dans votre tête. « Mur nord, depuis l'angle de la porte d'entrée » : dans trois ans, ça se refait à l'identique. « Photo du mur » : non.
2. Photographiez toujours depuis les angles de la pièce, dos au mur, plutôt que du centre. Un angle se retrouve, un centre approximatif ne se retrouve pas.
3. Gardez le même ordre de passage qu'à l'entrée, pièce par pièce, élément par élément. Vous obtenez deux séries qui se lisent en vis-à-vis, cliché n° 7 contre cliché n° 7.

Comment notre générateur produit l'annexe photo

À l'étape « Pièces », chaque élément a un bouton appareil photo : sur un téléphone, il ouvre directement la caméra. La photo est réduite dans le navigateur, envoyée, et le document fait ensuite trois choses :

• Il ajoute la mention [photo n° X] à la fin de la ligne de description concernée. Le cliché est rattaché à un constat écrit, il ne flotte pas à côté du document.
• Il intègre les photos elles-mêmes en annexe, dans le PDF et dans le Word : numéro, pièce, élément, puis deux dates — celle que fournit l'appareil (« prise le ») et celle, horodatée par notre serveur, de la réception (« reçue le ») — et l'empreinte SHA-256 du fichier, qui permet de prouver plus tard que la photo produite est bien celle qui a été annexée.
• Il termine l'annexe par un cartouche de signature pour les deux parties.

Ce qu'il faut savoir : pour être intégrées au document, les photos sont conservées avec lui sur nos serveurs, en France et dans l'Union européenne, et ne servent à rien d'autre ; elles disparaissent si vous supprimez le brouillon. Une date fournie par un appareil se modifie : c'est pourquoi le document affiche aussi l'heure de réception, que nous garantissons, et l'empreinte du fichier. Sur place, sans réseau, l'application mobile (en cours de publication) prendra le relais.

Photos, huissier, vétusté : ce qui décide vraiment qui paie

Deux honnêtetés pour finir.

La première : en cas de conflit dur, la preuve reine reste l'état des lieux établi par un commissaire de justice (ex-huissier). Aucune photo, aucune app, aucun générateur — le nôtre compris — n'a la force probante d'un constat. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit ce recours quand l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable : le commissaire de justice est saisi par la partie la plus diligente, les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire, et les parties sont convoquées au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée. Pour un bien en conflit ouvert ou de forte valeur, c'est le bon investissement. Pour une location normale entre gens de bonne foi, c'est disproportionné.

La seconde : la photo prouve l'état, elle ne dit pas qui paie. Une moquette usée après six ans de bail est photographiée, constatée, incontestable — et pourtant largement à la charge du bailleur, parce qu'elle a vécu sa durée de vie normale. C'est l'abattement de vétusté qui tranche, et c'est un tout autre calcul. Faites-le avec notre calculateur de vétusté : il applique une grille type OPAC paramétrable et sort le décompte du dépôt de garantie, part bailleur / part locataire.

Questions fréquentes

Les photos sont-elles obligatoires dans un état des lieux ?

Non. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 permet d'illustrer d'images les descriptions, mais ne l'impose pas. Ce qui est obligatoire, c'est la description écrite de chaque pièce et de ses équipements. Un état des lieux sans photo mais correctement rédigé est parfaitement valable ; un état des lieux photo sans description ne l'est pas.

Une photo prise avec un téléphone a-t-elle une valeur juridique ?

Oui, un écrit ou une image sous forme électronique a la même force probante que le papier depuis la loi n° 2000-230 du 13 mars 2000, sous réserve d'identifier son auteur et de garantir son intégrité. Concrètement, c'est la signature de l'annexe photo par les deux parties qui remplit ces conditions — pas la marque du téléphone.

Le propriétaire peut-il refuser mes photos ?

Il ne peut pas vous empêcher de photographier le logement, mais il peut refuser de signer une annexe qu'il conteste. S'il refuse de signer, notez ce refus dans les observations générales de l'état des lieux et demandez par écrit, dans les dix jours, que l'état des lieux soit complété (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). En cas de refus, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Une annexe signée d'une seule partie ne vaut presque rien.

Combien de photos faut-il prendre pour un état des lieux ?

Une par élément décrit comme dégradé, plus les compteurs avec index lisible et les clés. Le volume n'a aucune valeur en soi : dix photos légendées et signées battent quatre-vingts photos anonymes dans un dossier.

Faut-il refaire les mêmes photos à la sortie ?

Oui, et depuis les mêmes angles. Une photo de sortie qui ne se compare pas à une photo d'entrée ne démontre pas une dégradation, elle documente un état. Notez le point de prise de vue dans l'observation écrite dès l'entrée : c'est ce qui rend le cadrage reproductible trois ans plus tard.

Créer un état des lieux avec son annexe photo

Remplissez le formulaire pièce par pièce, photographiez depuis le bouton de chaque élément, et regardez l'aperçu gratuit du document avec son annexe. Le document complet, PDF et Word, coûte 9,99 €.

Pour aller plus loin : l'état des lieux d'entrée est celui qui protège le locataire, l'état des lieux de sortie celui qui déclenche la restitution du dépôt de garantie, et notre modèle d'état des lieux détaille toutes les mentions imposées par le décret.

Le trio du bailleur