Dépôt de garantie : combien, quand le rendre, que peut-on retenir

Mis à jour en septembre 2026 · loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 22 et 25-6

Le montant maximal

Le dépôt ne produit pas d'intérêts, ne se révise pas en cours de bail, et ne peut pas servir à payer le dernier mois de loyer sans l'accord du bailleur.

Le délai de restitution

Il court à partir de la remise des clés, et dépend de la comparaison des deux états des lieux :

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
• 2 mois dans le cas contraire.

Le locataire doit indiquer sa nouvelle adresse — au plus tard lors de l'état des lieux de sortie, où elle figure d'ailleurs parmi les mentions obligatoires. En immeuble collectif, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de la copropriété, si c'est justifié ; il restitue le solde dans le mois qui suit l'approbation des comptes.

La pénalité de retard

Passé le délai, la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due si le retard vient de l'absence de transmission de la nouvelle adresse par le locataire.

Ce que le bailleur peut retenir

• Les loyers et charges impayés à la date du départ.
• Les réparations locatives non faites (entretien courant à la charge du locataire).
• Les dégradations constatées à la sortie par rapport à l'entrée, déduction faite de la vétusté — l'usure normale reste au bailleur.

Chaque retenue doit être justifiée : état des lieux d'entrée et de sortie comparés, photos, devis ou factures. Une retenue « forfaitaire » ou sans état des lieux d'entrée ne tient pas. Pour chiffrer la part du locataire après vétusté, utilisez le calcul de vétusté ; pour contester une retenue, voyez retenue sur caution abusive.

Le rôle de l'état des lieux

Tout part de là : sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé remis en bon état ; sans état des lieux de sortie comparé, impossible de justifier une retenue ni de savoir si le délai est d'un ou deux mois. Notre générateur crée la sortie depuis l'entrée, surligne chaque élément dégradé, et écrit dans le document le délai applicable et sa date limite. Aperçu gratuit, document complet à 9,99 €.

En cas de désaccord

1. Lettre recommandée de mise en demeure rappelant le délai et la majoration.
2. Saisine gratuite de la commission départementale de conciliation ou d'un conciliateur de justice.
3. À défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. L'action se prescrit par trois ans.

Questions fréquentes

Le trio du bailleur