Retenue sur caution : contester une déduction abusive après l'état des lieux de sortie

Dernière mise à jour : juillet 2026

Ce que le propriétaire peut, et ne peut pas, retenir

Le dépôt de garantie n'est pas une cagnotte à la discrétion du bailleur. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement ce qu'il peut en déduire, et chaque retenue doit être justifiée par une pièce (devis, facture, décompte). Une retenue « au forfait », sans justificatif, est contestable par principe.

Le point le plus mal compris : même sur une vraie dégradation, le bailleur ne peut pas facturer au prix du neuf. Un parquet rayé après huit ans a déjà vécu une partie de sa durée de vie ; il faut retirer un abattement de vétusté du devis. C'est souvent là que la retenue devient abusive — non pas parce que la dégradation n'existe pas, mais parce qu'elle est chiffrée au neuf.

Votre preuve n°1 : la comparaison entrée / sortie

Toute la contestation repose sur un mécanisme simple. La différence entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie est la seule preuve d'une dégradation. Pas de différence documentée = pas de dégradation imputable.

Et si aucun état des lieux n'a été établi ? L'article 1731 du Code civil présume alors que le locataire a reçu le logement en bon état — mauvaise nouvelle pour lui. Mais l'article 3-2 de la loi de 1989 retourne la présomption contre celui qui a fait obstacle à l'état des lieux : si c'est le bailleur qui a refusé de le faire, il ne peut plus l'invoquer. En clair, l'absence d'état des lieux de sortie profite souvent au locataire, pas au propriétaire.

Appliquer la grille de vétusté pour chiffrer ce qui est réellement dû

Une fois la dégradation admise, la question devient : combien ? La grille de vétusté donne, pour chaque équipement, une durée de vie et un taux d'abattement annuel. On applique cet abattement à la valeur de remise en état pour obtenir la part locataire.

Exemple concret. Peinture à refaire dans une chambre, devis 600 €, après 5 ans d'occupation. Grille type peinture : franchise 2 ans, 15 %/an. Vétusté = (5 − 2) × 15 % = 45 %. Le bailleur assume 45 % (270 €), le locataire 55 % (330 €). Si le propriétaire a retenu 600 €, la retenue est surévaluée de 270 €. Notre calculateur de vétusté fait ce calcul poste par poste et sort un décompte chiffré à joindre à votre courrier — c'est votre pièce de contestation la plus efficace.

Les délais légaux de restitution, et la pénalité de retard

Le bailleur dispose d'un délai précis pour rendre le dépôt de garantie après remise des clés (article 22) :

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
• 2 mois si des dégradations sont constatées et justifient une retenue.

Passé ce délai, la somme due au locataire produit une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Un loyer de 700 € et trois mois de retard, c'est 210 € de pénalité qui s'ajoutent à ce qu'on vous doit. Cette majoration est automatique : elle se réclame dans la lettre de mise en demeure.

Cas particulier en copropriété : le bailleur peut conserver une provision de 20 % maximum du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de la copropriété, pour couvrir une éventuelle régularisation de charges. Au-delà de 20 %, la retenue provisoire est abusive.

La procédure de contestation, étape par étape

1. Lettre recommandée avec AR (mise en demeure). Rappelez les faits, la date de sortie, le montant retenu, l'absence de justificatif ou l'erreur de calcul (vétusté), et réclamez la somme + la pénalité de 10 %/mois. Laissez un délai (par exemple 8 jours).
2. Conciliateur de justice. Gratuit, saisi en ligne ou en mairie. Il tente un accord amiable ; sa saisine interrompt les délais et fait bonne impression devant un juge ensuite.
3. Commission départementale de conciliation (CDC). Gratuite et spécialisée dans les litiges locatifs, dont le dépôt de garantie. Elle rend un avis qui débloque beaucoup de situations sans procès.
4. Tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection). En dernier recours. Pour un litige locatif d'habitation, vous avez 3 ans pour agir (prescription triennale, article 7-1 de la loi de 1989). Pas besoin d'avocat pour les petits montants.

Modèle de lettre de contestation de retenue abusive

Le décompte de vétusté joint fait la différence : il montre que vous n'êtes pas de mauvaise foi, mais que vous avez recalculé la part réellement due. Générez-le avec notre calculateur de vétusté.

Questions fréquentes

Le propriétaire ne rend pas la caution, que faire ?

Envoyez d'abord une lettre recommandée AR de mise en demeure rappelant le délai légal (1 ou 2 mois) et la pénalité de 10 % du loyer par mois de retard. Sans réponse, saisissez gratuitement le conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire. Vous avez trois ans pour agir.

Le propriétaire peut-il retenir sans justificatif ?

Non. Depuis la loi ALUR, toute retenue doit être appuyée par une pièce : devis, facture, ou décompte de régularisation de charges. Une déduction annoncée sans justificatif est contestable, et le locataire est fondé à en réclamer la restitution intégrale.

Et s'il n'y a pas eu d'état des lieux de sortie ?

Sans état des lieux de sortie, le bailleur n'a aucune preuve de dégradation à opposer, sauf si c'est le locataire qui a refusé le rendez-vous. Si c'est le bailleur qui n'a pas organisé la sortie, il ne peut retenir pour dégradation : la comparaison entrée/sortie, seule preuve admise, n'existe pas.

Peut-on facturer une dégradation au prix du neuf ?

Non. Même une dégradation réelle subit l'abattement de vétusté : on retire de la valeur de remise en état la part d'usure déjà consommée. Facturer un équipement neuf sur un bien de plusieurs années est la cause la plus fréquente de retenue abusive.

La pénalité de 10 % s'applique-t-elle automatiquement ?

Elle est prévue par la loi dès que le délai de restitution est dépassé, mais en pratique il faut la réclamer — dans la mise en demeure puis, si besoin, devant le juge. Elle représente 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.