État des lieux meublé : l'inventaire du mobilier en plus de l'état des lieux

Dernière mise à jour : juillet 2026

Vide ou meublé : deux régimes, deux jeux de documents

La location meublée n'est pas un sous-cas de la location vide. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, elle a son propre chapitre dans la loi du 6 juillet 1989 (titre I^er bis, articles 25-3 à 25-11). Un meublé de résidence principale, c'est un bail d'un an renouvelable (neuf mois non renouvelables pour un étudiant), un préavis locataire d'un mois au lieu de trois, et un dépôt de garantie qui peut monter à deux mois de loyer hors charges au lieu d'un seul.

Conséquence sur l'état des lieux : là où une location vide produit un seul document, un meublé en produit deux. L'article 25-5 de la loi de 1989 l'écrit noir sur blanc : « un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés ». Traduction : votre état des lieux d'entrée et votre inventaire du mobilier se font le même jour, se signent en même temps, et s'annexent tous les deux au bail. Les pages génériques « appartement » ou « maison » ignorent complètement ce second document.

Les 11 équipements minimum obligatoires d'un meublé

Un logement ne peut être loué « meublé » que s'il contient une liste minimale d'équipements fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, applicable aux baux signés depuis le 1^er septembre 2015. Si l'un manque, le juge peut requalifier le bail en location vide — avec le régime plus protecteur (3 ans, dépôt d'un mois) qui va avec. Ces 11 postes sont exactement ceux à contrôler ligne par ligne dans l'inventaire :

1. Literie avec couette ou couverture
2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être des chambres (volets, rideaux occultants…)
3. Plaques de cuisson
4. Four ou four à micro-ondes
5. Réfrigérateur, et un congélateur ou au minimum un compartiment à -6 °C
6. Vaisselle en nombre suffisant pour les repas
7. Ustensiles de cuisine
8. Table et sièges
9. Étagères de rangement
10. Luminaires
11. Matériel d'entretien ménager adapté au logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillère si carrelage…)

Le décret fixe un plancher, pas un plafond. Un studio étudiant qui n'a qu'une plaque à induction et aucun four coche quand même le point 3 ou 4 (« four ou micro-ondes » : l'un des deux suffit). En revanche, un meublé sans literie ou sans réfrigérateur n'est pas un meublé au sens de la loi.

Comment rédiger l'inventaire du mobilier

L'inventaire n'est pas une liste de courses. Pour être utile à la sortie, chaque ligne doit porter trois informations : la quantité, l'état précis, et idéalement une valeur ou une marque/référence qui identifie l'objet. « 1 canapé » ne prouve rien ; « 1 canapé 3 places tissu gris, accoudoir droit tâché, usure sur l'assise gauche » se compare, se conteste, se défend.

• Quantité : comptez les couverts, les assiettes, les casseroles. « Vaisselle » sans nombre est ingérable au départ.
• État : reprenez la même échelle que l'état des lieux (Bon / Moyen / Mauvais) et décrivez le défaut. Un frigo qui fait du bruit, une plaque dont un foyer est mort, un matelas taché : c'est le moment de l'écrire.
• Valeur indicative : facultative mais précieuse. Elle sert de base au calcul de l'abattement de vétusté si l'objet est cassé. Sans valeur de départ, impossible de chiffrer proprement une retenue.

L'inventaire se signe des deux parties, en autant d'exemplaires que de parties, exactement comme l'état des lieux. Non signé par le locataire, il ne vaut pas mieux qu'une photo prise seul.

Modèle de grille d'inventaire, pièce par pièce

Voici la trame que reprend notre générateur pour l'annexe mobilier. L'idée : une ligne par objet, regroupée par pièce, avec la valeur indicative pour préparer le calcul de sortie.

La colonne « valeur indicative » n'est pas décorative : c'est elle qui alimente le calcul de vétusté si un objet est détérioré au départ.

Litiges de sortie : le mobilier a une durée de vie, lui aussi

C'est le vrai piège du meublé. Un matelas de six ans, un canapé qui a servi tous les jours, un frigo qui date du bail précédent : ces objets s'usent, et cette usure n'est pas à la charge du locataire. La règle de l'article 1755 du Code civil — pas de réparation locative pour ce qui relève de la vétusté — vaut pour le mobilier autant que pour les murs.

Concrètement, un matelas a une durée de vie d'environ 10 ans, un canapé 10 à 15 ans, de l'électroménager 8 à 12 ans. Un bailleur qui facture un matelas neuf après huit ans d'occupation se trompe de calcul : il doit appliquer un abattement de vétusté sur la valeur d'entrée, exactement comme pour un revêtement de sol. Notre calculateur de vétusté fonctionne sur le mobilier : entrez la valeur de l'objet et son ancienneté, il sort la part qui reste au bailleur et celle imputable au locataire. Sans inventaire chiffré à l'entrée, ce calcul est impossible — d'où l'intérêt de remplir la colonne « valeur » dès le départ.

Voyez notre page retenue sur caution pour contester une déduction abusive sur du mobilier usé, et la grille de vétusté pour les durées de vie de référence.

Créer un état des lieux meublé + son inventaire

Notre générateur produit les deux documents dans un seul PDF : l'état des lieux pièce par pièce (sols, murs, plafond, équipements…) et l'annexe inventaire du mobilier avec quantité, état et valeur. Prévisualisation gratuite, PDF à 4,90 €. Le Pack Pro à 9,90 € ajoute un modèle Word modifiable, pratique pour réutiliser votre inventaire d'un locataire à l'autre.

Questions fréquentes

L'inventaire du mobilier est-il vraiment obligatoire pour un meublé ?

Oui. L'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 impose un inventaire et un état détaillé du mobilier, établis à la remise et à la restitution des clés, annexés au bail. Sans lui, le bailleur ne pourra pratiquement rien retenir sur le dépôt de garantie pour du mobilier abîmé, faute de point de comparaison.

Quelle caution pour un meublé ?

Le dépôt de garantie d'un meublé de résidence principale peut atteindre deux mois de loyer hors charges (article 25-6), contre un seul mois en location vide. Il n'est pas révisable en cours de bail et se restitue dans les mêmes délais qu'en location vide : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois en cas de retenue justifiée.

Le bail mobilité impose-t-il aussi un inventaire ?

Oui. Le bail mobilité (loi ELAN du 23 novembre 2018), d'un à dix mois pour un public en formation, études ou mission temporaire, est un contrat de location meublée : l'état des lieux et l'inventaire du mobilier s'appliquent. Sa particularité est ailleurs : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, et le bail n'est pas renouvelable.

Comment gérer l'inventaire d'une colocation meublée ?

Il faut distinguer les parties privatives (la chambre de chaque colocataire, avec son mobilier propre) des parties communes (cuisine, salon, électroménager partagé). L'inventaire liste les deux, et la répartition d'une dégradation dépend de qui avait l'usage de l'objet. Notre page dédiée à l'état des lieux en colocation détaille ce découpage.

Peut-on requalifier un meublé en location vide ?

Oui, si le logement ne réunit pas les 11 équipements du décret n° 2015-981. Un locataire peut demander au juge la requalification en bail vide, ce qui lui ouvre un bail de 3 ans et plafonne le dépôt à un mois. C'est pourquoi l'inventaire d'entrée, qui prouve la présence des équipements, protège aussi le bailleur.