Grille de vétusté : barème, durées de vie et modèle à annexer au bail

Dernière mise à jour : juillet 2026

Ce qu'est une grille de vétusté, en une phrase

Une grille de vétusté est un tableau qui donne, pour chaque type d'équipement d'un logement, une durée de vie théorique, une franchise (les premières années sans usure comptée), un taux d'abattement annuel et une part résiduelle (le minimum qui reste dû par le locataire, même sur du matériel en fin de vie). Elle sert à répondre à une seule question, au départ du locataire : sur une réparation, combien relève de l'usure normale du temps (au bailleur) et combien de la dégradation (au locataire) ?

En résumé : la grille ne dit pas qui a abîmé quoi. Elle dit à quel point un équipement était déjà usé quand il a été abîmé, pour ne pas facturer au prix du neuf un parquet qui avait déjà quinze ans.

La vérité que la plupart des pages taisent : aucune grille n'est officielle

On lit partout « la grille de vétusté officielle ». Elle n'existe pas. L'État n'a jamais publié de barème. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté — « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal » — puis renvoie à des grilles « ayant fait l'objet d'un accord collectif de location ». Autrement dit : le texte reconnaît des grilles, il n'en impose aucune, et il n'en chiffre aucune.

Conséquence très concrète : une grille ne s'impose au locataire que si elle a été annexée au bail et signée par les deux parties. Pas d'annexe signée, pas de grille opposable. Le barème ci-dessous est donc un point de départ raisonnable, pas une règle. Si votre bail contient déjà une grille, c'est la sienne qui fait foi.

Le barème type, équipement par équipement

Voici les valeurs les plus reprises dans les grilles conventionnelles, dites « de type OPAC » du nom du modèle diffusé dans le logement social et recopié par beaucoup de bailleurs privés. Elles sont indicatives : les grilles issues des différents accords collectifs divergent, parfois de plusieurs années sur un même équipement.

Comment lire une ligne : sur les peintures, on ne compte aucune usure les 2 premières années (la franchise), puis 15 % par an, jusqu'à un plancher de 10 % qui reste toujours à la charge du locataire. Une peinture de 5 ans est donc vétuste à (5 − 2) × 15 % = 45 %.

La grille ne calcule rien toute seule : elle alimente le décompte

C'est le point où la plupart des grilles PDF s'arrêtent, et où nous continuons. Un tableau imprimé ne chiffre pas votre retenue : il faut lui donner un devis et une durée d'occupation. Notre calculateur de vétusté reprend ces mêmes valeurs, les rend modifiables ligne par ligne, et sort le décompte du dépôt de garantie — part bailleur, part locataire, solde à restituer — prêt à joindre à votre courrier.

Un exemple qui montre pourquoi la grille choisie compte autant que le calcul. Parquet rayé sur toute une chambre, devis de remise en état : 2 000 €, après 8 ans d'occupation.

• Avec la grille type ci-dessus (franchise 5 ans, 5 %/an) : (8 − 5) × 5 % = 15 % de vétusté. Part bailleur 300 €, part locataire 1 700 €.
• Avec une grille plus favorable au locataire (franchise 2 ans, 8 %/an) : (8 − 2) × 8 % = 48 %. Part bailleur 960 €, part locataire 1 040 €.

Même parquet, mêmes rayures, même devis : 660 € d'écart selon la grille appliquée. D'où l'intérêt de fixer la grille le jour de la signature, pas de la découvrir le jour du départ.

Où trouver une grille, et laquelle prendre

Trois sources sérieuses, dans l'ordre où il faut les regarder :

1. Votre bail. S'il comporte déjà une grille en annexe, la discussion est close : c'est elle qui s'applique, à l'entrée comme à la sortie.
2. Votre bailleur social ou votre ADIL. Les organismes HLM (offices publics de l'habitat, ex-OPAC) ont presque tous adopté une grille, souvent le modèle que copient les propriétaires privés. L'ADIL de votre département donne un conseil juridique gratuit et neutre sur le sujet.
3. Le barème type ci-dessus, si vous partez de zéro. Recopiez-le en annexe, ajustez les valeurs que vous voulez avec votre locataire, et faites parapher les deux exemplaires. Le Pack Pro de notre générateur inclut un modèle Word modifiable, pratique pour éditer une grille négociée avant de l'imprimer.

Ne cherchez pas « la meilleure » grille : cherchez celle que les deux parties acceptent de signer. Une grille qu'un seul camp brandit à la sortie ne vaut pas mieux que pas de grille du tout.

Qui paie quoi : vétusté ou dégradation

La grille ne s'applique qu'aux dégradations réelles. Ce qui relève de l'usure normale reste au propriétaire, sans même ouvrir le tableau. La ligne de partage :

Reste à la charge du propriétaire (usure normale)

• Peinture jaunie, ternie ou légèrement écaillée par le temps
• Moquette ou sol usé dans les zones de passage après plusieurs années
• Robinet entartré, joint de douche noirci par l'humidité
• Radiateur, chaudière ou ballon d'eau chaude en panne de fin de vie
• VMC qui ne tire plus, volet roulant grippé par l'âge
• Vitrage dont le mastic a lâché par vétusté

Imputable au locataire (dégradation)

• Trou dans une cloison (fixation d'un meuble ou d'un écran) non rebouché
• Chasse d'eau ou mécanisme cassé par mauvais usage
• Plinthes arrachées, porte enfoncée, vitre brisée par un choc
• Moquette brûlée ou tachée de façon anormale
• Moisissures massives dues à un défaut d'aération répété
• Détecteur de fumée manquant à la sortie : le bailleur le fournit, mais son entretien pendant le bail incombe à l'occupant

Deux nuances que les listes toutes faites oublient. D'abord, même une dégradation subit l'abattement de vétusté : la moquette brûlée après six ans ne se refacture pas au prix du neuf. Ensuite, la charge de la preuve pèse sur le bailleur : c'est à lui de démontrer que le dommage vient de la négligence du locataire, et non du temps.

Ce que dit le texte

• Loi ALUR du 24 mars 2014 (loi n° 2014-366) — a introduit dans la loi le renvoi à une grille de vétusté et renforcé le formalisme de l'état des lieux.
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 — définit la vétusté et prévoit que les parties peuvent convenir d'appliquer une grille issue d'un accord collectif de location. Une faculté, jamais une obligation.
• Article 1755 du Code civil — les réparations locatives ne sont pas à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. C'est le fondement même de l'abattement.
• Article 1754 du Code civil — liste les menues réparations et réparations locatives normalement à la charge du locataire pendant le bail.
• Article 1731 du Code civil — sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Sans point de comparaison à l'entrée, aucune grille ne sauve une retenue.

Sources : décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (Légifrance), service-public.gouv.fr — état des lieux.

La grille d'entrée doit être celle de la sortie

C'est l'erreur silencieuse qui fait perdre les litiges : annexer une grille à la signature, puis en appliquer une autre — plus dure — au moment du décompte. Le barème se fige le jour de l'état des lieux d'entrée et ne bouge plus. À la sortie, l'état des lieux de sortie compare ligne par ligne, la même grille chiffre l'abattement, et le décompte tient parce que rien n'a changé entre-temps. Une grille imprimée dans un coin, jamais rattachée à un état des lieux daté et signé, ne produit pas cette cohérence.

Questions fréquentes

Où trouver une grille de vétusté ?

D'abord dans votre bail : s'il en contient une en annexe, c'est elle qui s'applique. Sinon, auprès de votre bailleur social ou de l'ADIL de votre département (conseil gratuit), ou en repartant du barème type ci-dessus, à annexer et faire signer. Aucune grille n'a de valeur officielle : c'est la signature des deux parties qui la rend opposable.

La grille de vétusté OPAC a-t-elle une valeur officielle ?

Non. La « grille OPAC » désigne un modèle diffusé dans le logement social et largement recopié, pas un texte de loi. Elle est répandue, ce qui la rend commode comme base de discussion, mais elle ne s'impose que si elle a été annexée à votre bail et signée.

Peut-on créer sa propre grille de vétusté ?

Oui. Le bailleur et le locataire sont libres de convenir de leurs propres durées de vie, franchises et taux, tant que la grille est annexée au bail et signée des deux parties. Le modèle Word du Pack Pro permet d'éditer une grille négociée avant de l'imprimer.

Comment annexer une grille de vétusté au bail ?

Imprimez-la, joignez-la au contrat de bail au moment de la signature, et faites-la parapher par le bailleur et le locataire, en deux exemplaires. Une grille remise après coup, ou signée d'un seul côté, ne s'impose pas à l'autre partie.

Grille de vétusté et grille de décence, est-ce pareil ?

Non, ce sont deux choses distinctes. La décence renvoie aux critères minimaux qu'un logement doit remplir pour être loué (décret n° 2002-120). La vétusté concerne l'usure d'un logement déjà loué et sa prise en compte dans le décompte du dépôt de garantie. Un logement peut être décent et présenter de la vétusté.

Une grille peut-elle défavoriser le locataire ?

Oui. Une grille aux franchises courtes et aux taux d'abattement faibles laisse une plus grande part à la charge du locataire à la sortie. C'est exactement pour ça qu'il faut la lire — et la discuter — le jour de la signature, pas le jour du départ, quand elle ne se négocie plus.

La grille s'applique-t-elle aux logements meublés ?

Oui, la même logique vaut pour une location meublée : le mobilier et les équipements suivent aussi une durée de vie. Une literie, un canapé ou de l'électroménager s'usent, et leur abattement se calcule de la même manière que celui d'un revêtement de sol.

Faut-il appliquer la même grille à l'entrée et à la sortie ?

Oui. La grille se fige à la signature du bail et sert de référence unique jusqu'à la restitution des clés. Changer de barème entre l'entrée et la sortie ouvre la porte à la contestation : le décompte n'est solide que si la grille appliquée est celle que les deux parties ont signée à l'entrée.

La grille dispense-t-elle de faire un état des lieux ?

Non, c'est même l'inverse. Sans état des lieux d'entrée, l'article 1731 du Code civil présume le logement remis en bon état, et aucune grille ne peut chiffrer une usure que rien ne prouve. La grille n'a de sens qu'adossée à un état des lieux d'entrée et de sortie précis.

Passez de la grille au décompte

Vous avez la grille, il vous faut le calcul. Notre calculateur de vétusté applique ces valeurs (modifiables) et sort le décompte du dépôt de garantie poste par poste. Et pour que ce calcul tienne, il faut un état des lieux comparable d'un bout à l'autre : créez-le avec le générateur d'état des lieux, prévisualisation gratuite, PDF à 4,90 €.