État des lieux par huissier (commissaire de justice) : prix, procédure et quand il est vraiment nécessaire

Dernière mise à jour : juillet 2026 · barème métropole vérifié auprès de l'ANIL

D'abord un mot de vocabulaire : l'huissier n'existe plus

Depuis le 1^er juillet 2022, la profession d'huissier de justice a fusionné avec celle de commissaire-priseur judiciaire pour former un métier unique : le commissaire de justice (ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016). « État des lieux par huissier » et « état des lieux par commissaire de justice » désignent donc exactement la même chose. Le terme « huissier » reste dans le langage courant, mais le professionnel que vous mandatez porte aujourd'hui l'autre titre.

Le prix : un tarif réglementé, pas une note libre

C'est le point le moins connu. Quand l'état des lieux est établi par commissaire de justice parce que les parties n'ont pas pu le faire à l'amiable (cadre de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989), le professionnel n'a pas le droit de fixer son prix librement. Ses honoraires sont encadrés par le Code de commerce (article A. 444-27), et ils dépendent uniquement de la surface du logement.

* Total TTC = honoraires + TVA 20 % + lettre de convocation (17,88 €) + frais de déplacement (9,20 €). ** Répartition par moitié entre bailleur et locataire (voir ci-dessous).

Traduction concrète pour le cas le plus courant, un appartement entre 50 et 150 m² : l'addition totale tourne autour de 180 € TTC, soit environ 90 € pour le bailleur et 90 € pour le locataire. On est loin des « 300 à 400 € » parfois annoncés — ces montants correspondent à un constat hors cadre réglementé ou à des logements très grands.

Qui paie ? La règle du partage par moitié

Quand l'état des lieux est établi par commissaire de justice faute d'accord amiable, l'article 3-2 de la loi de 1989 impose que les frais soient partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire. Personne ne « fait payer l'autre » : chacun règle la moitié, quel que soit celui des deux qui a pris l'initiative de saisir le professionnel. C'est une différence majeure avec l'idée reçue selon laquelle « celui qui demande l'huissier paie ».

Attention à ne pas confondre avec les honoraires de réalisation de l'état des lieux facturés par une agence lors d'une location classique : ceux-là suivent d'autres règles (plafond par mètre carré à la charge du locataire). Ici, on parle uniquement du constat par commissaire de justice en cas de désaccord.

Les 4 cas où le commissaire de justice est vraiment utile

Payer 90 € chacun a du sens dans des situations précises — pas « par sécurité » sur une location ordinaire entre gens de bonne foi. Les quatre cas qui le justifient :

1. Désaccord ouvert sur l'état du logement. Les parties ne s'entendent pas sur ce qu'il faut noter, le ton monte : un tiers neutre débloque la situation et son constat fait foi.
2. Refus de l'autre partie de signer ou de se présenter. Un locataire qui refuse de venir à l'état des lieux de sortie, un bailleur qui esquive : le commissaire de justice peut être mandaté pour constater seul, ce qu'un particulier ne peut pas faire valablement.
3. Absence à l'état des lieux. Départ précipité, locataire injoignable, clés laissées dans la boîte : le constat par commissaire de justice sécurise la sortie quand la rencontre contradictoire est impossible.
4. Logement à fort enjeu. Bien de standing, équipements coûteux, historique conflictuel : quand le dépôt de garantie et les réparations potentielles chiffrent en milliers d'euros, le coût du constat devient marginal face au risque.

Ces quatre cas ont un point commun : la voie amiable a échoué ou est impossible. C'est exactement le déclencheur prévu par l'article 3-2.

La vérité qui économise 180 € : l'amiable a la même valeur juridique

Voici ce que les pages qui vendent le constat d'huissier passent sous silence. Un état des lieux amiable, contradictoire et signé des deux parties a la même force probante qu'un état des lieux par commissaire de justice. La loi ne hiérarchise pas les deux : l'article 3-2 les place sur le même plan, l'amiable étant même la voie de principe. Le constat par commissaire n'intervient qu'« à défaut ».

Ce qui fait la solidité d'un état des lieux, ce n'est pas le titre de celui qui tient le stylo, c'est la méthode : un document précis pièce par pièce, des compteurs relevés, des photos légendées et signées, et la signature des deux parties. Un état des lieux amiable bâclé perd un litige ; un état des lieux amiable rigoureux le gagne, sans commissaire de justice. Le professionnel n'ajoute de la valeur que là où l'amiable est devenu impossible.

En résumé : pour l'immense majorité des locations, l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie faits à deux, sérieusement, suffisent. Le commissaire de justice est une réponse au conflit, pas une assurance qu'on souscrit par défaut.

Comment mandater un commissaire de justice, étape par étape

1. Trouver un commissaire de justice compétent dans le ressort du logement (annuaire de la Chambre nationale des commissaires de justice).
2. Le saisir en tant que partie la plus diligente. N'importe laquelle des deux parties peut prendre l'initiative ; l'accord de l'autre n'est pas requis.
3. Laisser convoquer l'autre partie. Le commissaire convoque bailleur et locataire par lettre recommandée, au moins sept jours à l'avance (article 3-2).
4. Assister au constat (ou pas : il peut être établi même en cas d'absence de l'autre partie, une fois la convocation régulière envoyée).
5. Régler votre moitié. Les frais sont partagés à parts égales, quelle que soit la partie à l'origine de la saisine.

Questions fréquentes

L'état des lieux par huissier est-il obligatoire ?

Non. Il n'est jamais obligatoire par principe. La loi privilégie l'état des lieux amiable et contradictoire ; le recours au commissaire de justice n'intervient qu'« à défaut », quand l'amiable est impossible ou refusé. Un état des lieux amiable correctement rempli et signé est parfaitement valable et suffit dans la grande majorité des locations.

Peut-on refuser de payer sa part du commissaire de justice ?

Non, dès lors que l'état des lieux est établi dans le cadre de l'article 3-2 (impossibilité d'accord amiable) : la loi impose le partage par moitié entre bailleur et locataire, indépendamment de qui a saisi le professionnel. Refuser sa part vous expose à une action en recouvrement pour la somme due.

Combien coûte un état des lieux par huissier en 2026 ?

Le tarif est réglementé et dépend de la surface : environ 158 € TTC pour un logement de moins de 50 m², 180 € pour 50 à 150 m², et 257 € au-delà, frais de convocation et de déplacement compris. Ce total est partagé par moitié, soit de l'ordre de 79 à 128 € par partie selon la taille du bien.

Peut-on faire un état des lieux amiable puis appeler un huissier ?

Oui, mais dans un ordre logique. La démarche normale est de tenter l'amiable d'abord ; ce n'est qu'en cas d'échec, de refus de signer ou d'absence que l'on saisit le commissaire de justice. En revanche, refaire un constat payant sur un état des lieux amiable déjà signé sans litige n'a pas d'intérêt : le document amiable a déjà pleine valeur.

Le commissaire de justice peut-il faire l'état des lieux si l'autre partie est absente ?

Oui. C'est même l'un de ses intérêts : une fois la convocation envoyée par lettre recommandée au moins sept jours à l'avance, il peut établir son constat même si l'autre partie ne se présente pas. Un particulier, lui, ne peut pas dresser seul un état des lieux opposable.

Faire d'abord un état des lieux amiable solide

Avant d'engager 180 €, tentez l'amiable — c'est la voie que la loi préfère, et elle a la même valeur si elle est bien menée. Remplissez le générateur, prévisualisez gratuitement, et repartez avec un document précis à signer à deux. Gardez le commissaire de justice pour le vrai désaccord : c'est là, et seulement là, qu'il vaut son prix.